評論為什麼不能像賣可口可樂一樣賣房子？
??1886年，美國一傢小商店賣出瞭第一瓶可口可樂。直到今天，全世界每一秒鐘，就有1萬人在喝可口可樂。你可以在各個角落看見它。盡管世界上最大規模的房地產企業——萬科每年產生的營業收入已經超過2000億，但想買萬科的房子，還是來中國，或者最多去美國的舊金山和紐約。
??房屋和可口可樂是兩種沒有任何相似度的產品。用二者做對比，不是瘋瞭。類似可口可樂這樣的食品公司可以實現全球化。但在過往200多年的歷史裡，還沒有一傢全球化的房地產公司。似乎也很難出現。
??盡管許多房地產企業都在做海外的投資，無論是中國的房企、還是英國背景的房企，但由於特殊的屬性使然，房地產行業在任何一個國傢都是競爭非常激烈的、非常本土化的行業。每個國傢、地區都有不同的法律體系、稅收政策、消費者習慣，甚至是潛規則。
??如今中國開發商的足跡幾乎遍佈歐洲、北美、澳大利亞，但跨越瞭一個世紀的房地產公司——香港置地，也隻在東南亞寥寥數個國傢佈局，包括印度尼西亞、柬埔寨、越南、泰國、新加坡等等國傢新竹市銀行信貸條件。
??觀察中國最大的外資房地產企業新加坡凱德集團的所作所為會發現，中國開發商努力做加法之時，他們正在做減法。比如，主動收回對澳大利亞的投資。為的是更加聚焦和平衡，縮短管理半徑。即使中國市場增速再快，他們也小心翼翼地維持平衡和控制投資的比例。
??與之相比，中國的房地產企業還沒有花太多時間瞭解海外市場，就已經開始急迫地投資瞭。和中國房地產企業最大的不同在於，不論是凱德集團還是香港置地，資產負 債率都很低，不超過25%。而國內的房地產企業普遍在70%左右。經歷過完整經濟周期的房地產企業對市場更有敬畏之心。
??事實上，一些風險才剛剛顯露出來。比如，政策風險。部分海外的城市會房貸台北大安房貸有不利於國外資本投資本地物業的政策調控。比如香港為瞭遏制房價上漲過快，在2013年10月推出外地置業買傢需要繳納15%的印花稅的政策。倫敦也在醞釀從2015年開始向非本地居民征收房產增值稅。這些政策的實施多會打擊市場活躍度，降低市場資金流動性。
??在歐美發達的市場，雖說法制健全，但雙刃劍在於得到安全保障的同時，法律異常復雜。美國普衡律師事務所合夥人駱仕毅（JOELH。ROTHSTEIN）給中國開發商的建議是，必須在交易結構的設計、金融的安排、稅務的籌劃方面做詳盡的考慮。
??匯率的風險也不可小覷。人民幣升值的狀態不可能一直持續。波動可能會吞噬利潤。
??在初期階段，為瞭快速發展項目，從設計、開發、銷售等所有環節或許都能通過和外部機構的合作方式來解決，但出於節約成本，以及長遠發展的角度考慮，必須培養自己的團隊。
??同時，還要應對突發事件帶來的影響。在馬來西亞航空MH370事件發生後，中國人在馬來西亞市場置業的熱情大大下降。盡管碧桂園在馬來西亞的項目，並不隻針對國人出售，還有很多當地人以及新加坡人、印尼人購買。不可控事件的發生，令投資風險驟然升高。
??中國經濟發展放緩，房地產市場也在減速，但逃避並不是辦法。事實上，創新幾乎是任何企業長久發展的必由之路。比如可以從資金使用和管理上實現國際化，盲從地擴大海外投資，有可能將企業推向深淵。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/08475943535374721926445.shtml
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