改善型需求有望撐起樓市 半邊天
??目前的中國房地產市場早已從供不應求走入供大於求的階段，這也就意味著隻有符合需求的產品，才能在市場上立足。2014年，盡管大連樓市整體都
比較艱難，但是總有一些項目過得比較舒服，究其主要原因，就在於這些項目抓住瞭市場需求。那麼2015年，大連樓市什麼樣的需求才是主流？什麼樣的需求能
夠異軍突起？
??預測1
??改善型需求將會成市場主力
??限購政策出臺，困住瞭改善型客戶的置業意向，市場
一度成為剛需產品稱霸的天下。而隨著2014年年中二三線城市限購松綁蔓延開來，改善性客戶最為受益。央行“930”新政對首套房房貸重新界定，進一步刺
激有置換需求的客戶加碼入市。限購、限貸放開，無疑提升瞭改善性客戶購買力，前期擠壓的置業需求隨著政策松綁而持續釋放，伴隨公積金門檻降低、契稅補貼等
更多優惠舉措出臺，改善性客群亦從中獲益，市場上與之相匹配的產品漸受到更多關註。
??從三、四季度主要一、二線城市商品住宅成交戶型來
看，二房和三房依然是市場主力，但三房及以上大戶型成交占比顯著上升。大連樓市的情況也基本相同。自2014年下半年以來，以萬科藍山、萬科公園裡、龍湖
水晶酈灣、億達東方聖克拉等項目為代表改善性或者高端改善性項目，在市場上的表現格外搶眼。隨著越新竹市銀行借貸利率來越多的改善性需求已經開始進入釋放階段，並且政策面對
合理改善型需求給予支持，2015年商品住宅市場需求重心向改善型偏移的趨勢不會改變，改善型需求將成為樓市的主力軍。
??預測2高端住房需求增速將會放緩
??高端住房需求不僅僅容易受政策影響，同時對宏觀經濟的走勢也最敏感。上一輪的限購和限貸政策，基本上將高端需求的空間壓到瞭最小。限購放松及央行“930”
新政，高端需求受益的程度要遠遠小於改善性需求。從2015年開始，不動產登記體系將在全國展開，同時房產稅的預期也變得越來越濃厚，這些其實都不利於高
端住房市場的復蘇。另外一方面，全球經濟復蘇前景並不樂觀，預計世界經濟對中國住房市場的影響總體是負面的，海外置業將抑制我國的高端住房市場需求。
??大連樓市的高端需求始終是不慍不火，2014年沒有太多的亮點，2015年估計也不會有太多搶眼的表現。從區域來看，星海仍然是大連高端住宅最具代表的區
域；從產品來看，四居室甚至以上的大平層仍然是主流，而別墅產品仍以500萬元左右的經濟型別墅為主。值得註意的是，2015年一些原本定位為高端的項
目，由於看到改善性需求的增加，極有可能放下身段，將定位下移，從純高端下探到高端改善，以搶占市場份額。這一點在2014年已經有所體現，而2015年
可能變得更加普遍。
??預測3個性化需求引發創新型產品
??很多人以為房地產與創新無緣，其實並非如此。當年億達開創瞭“官助民辦”的軟件園開發模式，成為大連產業地產的代表；萬達將綜合體的商業地產開發模式做到瞭極致，萬達廣場也超過100傢，持有全國最大的商業地產；
以萬科、恒大為代表的房企，則主打住宅類產品的標準化，有不同的產品系列，實現瞭快速開發、降低成本的目的……這些都是開發商創新的表現。
??不過，從2014年開始，房地產市場上個性化需求逐漸受到開發商的重視，為瞭滿足這部分需求，房企也在不斷開發創新型產品。以戶型為例，三室產品的面積區間
不斷下滑，80多平方米的產品就能夠做出實用的三室，基本能夠滿足三代的居住需求，這在前幾年是見不到的。未來這種小戶型多功能的趨勢還會更加明顯，而這
顯然會對房企的創新能力提出更高的要求。此外，產品類型也逐漸多元化，像養老地產、旅遊地產、科技地產等以前在房地產市場上隻能屬於邊緣化的產
品，2015年有可能表現得更為活躍，不斷推出具有創新性的產品，滿足市場的需求。柳毓
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-新竹市債務整合條件01-08/09355958767772262783166.shtml
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