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產業地產新常態 從開發商到運營商
裡水鎮街及周邊中小企業各自為營尋求企業服務的時代即將過去。1月17日，“宇能國際中心服務聯盟”正式成立，包括廣東亞太創新經濟研究院、南北物流、佛山網商協會、正念律師事務、上德廣告、智勤會計培訓中心等在內的首批17傢企業抱團打造虛擬平臺，為進駐宇能國際的企業提供“一條龍”服務。
宇能國際成裡水首個產業載體項目，其整合第三方資源服務企業的開發運營模式，卻僅是佛山產業地產的一個縮影。據不完全統計，佛山在建的產業地產項目已經不少於20個，主要集中在禪城、順德和南海等區域，多數會以地方舊有產業為依托。
助推制造城市向服務型城市轉變
產業地產的發展可追溯到數年前的天安數碼城以及瀚天科技城，得到產業載體帶來的經濟效益後，政府和房地產開發企業持續聯動，產業地產在佛山發展迅速，成為佛山樓市的重要一部分，數量漸長，其中禪城的張槎、南莊和南海平洲、順德的北滘較為集中。
為進駐企業代辦企業、事業單位財務審計、驗資、清算;財會人員專業培訓、代理納稅申報、技術經濟咨詢，審查項目投資估算……在剛成立的宇能國際中心服務聯盟的資料中，詳細地介紹瞭每個聯盟企業的職責。
與一般商業地產不同，開發商除前期硬件建設外，還要承擔招商、運營等眾多後期的角色，因此項目定位和用途規劃顯得尤為重要。在制造業大市佛山，諸多產業園的規劃和定位往往圍繞制造業做文章。例如佛山城北首個專業市場升級改造龍頭項目——華南金谷即是依托原有五金產業而打造成的國房貸新竹竹東房貸際交易平臺，廣東工業設計城同樣是依托於順德強大的制造產業基礎，如傢電、傢具等產業。
“產業地產越來越多出現，是佛山在升級改造過程之中不可避免出現的一種房地產模式，是制造業城市轉向服務型城市過程中的一種新型狀態。”合富輝煌佛山公司市場部總監曹紹林認為，通過政府的積極推動和引進外資，這一類項目在今後還會有長遠的發展。
投資客青睞促產業地產再發展
“以××產業為依托，集產學研休閑娛樂於一體的企業總部，年回報率超過8%……”近年來，類似的宣傳廣告在佛山比比皆是。與之相對應的，是投資者對於產業地產的熱情：上周六，宇能國際營銷中心開放，當天便有45臺客戶進行瞭誠意登記;去年底廣佛智城商鋪開盤遭熱搶，兩天銷量過億元，並多次加推。
投資者的認同進一步刺激瞭佛山產業地產的興起，慧聰傢電城、華夏中央廣場、廣佛智城、樂趣薈、宇能國際、金盈綠島國際中心等項目陸續推向市場，在成為產業轉型升級或創業樂土之前，成為投資者的關註焦點。
放眼全國，諸如萬達、綠地大型房企也開始高調進軍產業地產，除瞭傳統房企，海爾地產也打著產業擴張的旗號，在全國各地大舉建造自己的工業產業園，去年中海爾集團便在佛山三水工業園拿地建廠。
曹紹林表示，產業地產一般有政府合作背景，政商合作得比較緊密，因此在政策的支持上有優勢。而且，目前佛山處於產業升級和轉型的高速發展期，所以未來還會有更多相關的規劃和項目，“產業地產項目是根據政府的未來規劃和發展需求而招商引資的，有一定的市場指引性。”
■對話
丁 力 廣東省社會科學院研究員
韓世同 寒桐投資顧問有限公司總經理、廣州知名房地產專傢
邰 順 佛山宇能創富投資有限公司常務副總經理
產業地產在佛山將呈現怎樣的發展趨勢?未來是購買寫字樓多還是租賃寫字樓多?開發商變身服務運營商如何才能實現科學持續發展?看專傢如何解答。
Q：從南海桂城的天安數碼城、瀚天科技城到大瀝的廣佛智城、南莊的綠島國際中心、裡水的宇能國際，杏壇的智富園，越來越多的開發商進駐鎮街開發產業載體項目，產業載體鎮街化是該類地產開發的趨勢嗎?影響這種趨勢的原因有哪些?
韓世同：產業地產從中心城區向鎮街發展，一個重要的原因是鎮街地價相對較低，且與住宅或商業地產相比，工業用地的轉讓限制條件較多，做產業載體項目既能對當地制造企業的轉型升級起到推動作用，也能為開發商的後期運營提供更大的空間。
邰順：在制造業轉型升級，新型產業興起的大背景下，中小型企業的發展更值得關註，鎮街是該類企業融資信用貸款缺錢急用哪裡汽車貸款土地信用貸款借款任何問題免費諮詢的聚集地，存在巨大的產業載體服務需求，是吸引開發商進駐鎮街的因素之一。
Q：與住宅地產專註產品設計不同，越來越多的產業載體在“賣產品”的同時，更傾向於為進駐的企業提供綜合服務，幫助企業做強做大，從地產開發到平臺建設，企業轉變角色需要攻克哪些難關?又如何能持續?
邰順：宇能國際的服務宗旨是讓企業一進駐就跨越服務門檻，要做到這一點，需要開發商有足夠強大的資源整合的能力，其中包括政府政策支持、民間智力輸入、業務機構合作等方面，目前我們已經搭建起“宇能國際服務聯盟”，整合律師、稅務、保險、銀行、物流等等行業資源，在企業未進駐前先搭好服務平臺。
丁力：開發商或者說運營商要做到持續為企業進行服務，要懂得嫁接外來的智慧，很多產業載體選擇免費為社會機構提供辦公場地，吸引其落戶，建立起為項目服務的“智庫”，源源不斷的社會資源輸入，既有助於產業載體的科學發展，對於進駐企業而言也更具吸引力。
Q：近年來興起的產業項目中，有慧聰傢電城、廣佛智城、瀚天科技城、新媒體產業園等定位明確的較為單一的行業服務的項目，也有如宇能國際、綠島國際中心等綜合性較強的項目，您認為決定一個項目定位的因素有哪些?
韓世同：決定產業載體定位的關鍵因素是所在區域的產業分佈情況，如順德的傢電、電商，南莊的陶瓷等都有明顯的行業優勢，當地龐大的企業群便是產業載體的目標客戶，做電商城、傢電城、陶瓷城等更容易招商，但宇能國際所處的裡水鎮街，缺乏支柱型產業，如自我定位太狹窄反而會影響招商。
Q：從政府主導招商到企業自主招商，最大的區別在哪?從產業載體良性發展的角度出發，租賃辦公場地與銷售寫字樓，哪個更科學?
丁力：借助政府的力量吸引企業進駐是較為有效的方法，但開發商應該具備自我招商的能力，運營產業載體的人更能夠從全局出發，有針對性地招進會對載體發展起到促進作用的企業。
韓世同：產業載體項目開發商不是單一的開發企業，它扮演的角色更像是運營商，提供進駐企業發展各個階段所需要的服務，出於資金回籠的壓力會推售部分的產品，但是個人認為開發商持有的產業越多越有發揮的空間，更能持續發展。
南方日報記者 陳文娜 南盼
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/08415963465240065920079.shtml
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